Marcelo Abi-Ramia Caetano
Daniel da Mata
Durante o ciclo de vida produtivo, uma pessoa geralmente passa a ganhar uma remuneração maior com a ampliação de sua experiência de trabalho. Tal aumento de renda possibilita acumular um maior patrimônio, muitas vezes na forma de imóveis. Na aposentadoria, o fluxo de renda diminui e, como resultado, a pessoa pode enfrentar uma situação contraditória: um razoável estoque patrimonial acumulado junto a uma baixa renda para as suas despesas do dia-a-dia.
Por sua vez, as pessoas não desejam vender seu imóvel para gerar a renda necessária para pagar as suas despesas. A hipoteca reversa procura exatamente solucionar situações como a descrita anteriormente. Uma hipoteca reversa permite a pessoas em idade avançada: a) converter seu ativo (imobiliário) em um fluxo mensal de renda; e b) sem a necessidade de vender o imóvel, realizar desembolsos financeiros ou perder a titularidade do ativo. Em outras palavras, ela visa gerar renda para a população idosa sem que esta necessite se desfazer de seu imóvel.
O montante do fluxo de renda que uma hipoteca reversa disponibiliza aos idosos irá depender de diversos fatores, tais como idade e expectativa de vida dos proprietários dos imóveis. Apesar de o imóvel servir de garantia ao empréstimo hipotecário, a hipoteca reversa desobriga o hipotecado dos pagamentos regulares para quitação da dívida. Ao contrário, os pagamentos do principal e dos juros deste empréstimo somente se efetuam em caso de falecimento do proprietário, venda do imóvel ou mudança definitiva de endereço por parte do devedor.
Podem-se enumerar diversos objetivos na implementação de um sistema de hipoteca reversa no país. Um fator importante consiste em potencializar o consumo da população em idade avançada, uma vez que a hipoteca reversa gera renda a partir de um ativo imobilizado. Outro aspecto relevante é o efeito direto no sistema previdenciário de um país: hipoteca reversa significa aumentar a provisão privada de renda, visando a uma menor pressão sobre o sistema previdenciário público, essencial em um período em que a população envelhece rapidamente. Deve-se destacar também que a hipoteca reversa funciona como uma forma de financiamento habitacional, o que aumenta as opções e as formas desse tipo de financiamento no país.
Em muitos países, como os Estados Unidos e o Reino Unido, a hipoteca reversa tem recebido expressiva adesão, devido à crescente expectativa de vida de sua população. O aumento no número de pessoas idosas também é uma realidade no Brasil e, portanto, deve- se estudar novas possibilidades de melhorar o bem-estar da população nessa faixa etária. O presente trabalho está dividido em seis seções, incluindo esta introdução.
A segunda seção define hipoteca reversa e comenta os diversos riscos envolvidos quando um país e sua população optam pela existência desse sistema. Após verificar as peculiaridades de uma hipoteca reversa, a terceira seção apresenta estimativas sobre o potencial de mercado para esta categoria no Brasil, averiguando o número de idosos que seriam o “público-alvo”. Existem vários “produtos” relacionados à hipoteca reversa, a depender do país que a implantou.
Esse será o tópico abordado na quarta seção, que apresenta a comparação internacional das experiências relativas às hipotecas reversas, com atenção 8 texto para discussão | 1380 | fev. 2009 ipea especial ao papel do Estado. Em particular, sua função como regulador de um produto fornecido pelo setor privado, ou então, por meio de interferências mais diretas como o próprio provedor da hipoteca reversa ou de seguros que diversifiquem riscos associados ao produto. As experiências internacionais mostram que os papéis do estado e da iniciativa privada em um sistema de hipoteca reversa variam.
O estudo das políticas públicas de geração de renda para a população em idade avançada mostra as opções dos países quanto a um aspecto importante do bem-estar de sua população. A hipoteca reversa pode ser classificada como uma política pública de geração de renda para a população em idade avançada. A quinta seção é reservada a comentários sobre a adaptação de um sistema de hipotecas reversas no Brasil, a partir dos resultados encontrados nas seções anteriores. Por fim, a sexta seção é reservada para as considerações finais.
2 CARACTERÍSTICAS DA HIPOTECA REVERSA
A segunda seção deste estudo procura detalhar os aspectos conceituais da hipoteca reversa. Para tanto, decidiu-se dividi-la em duas subseções. Na primeira, se expõe o conceito de hipoteca reversa, assim como os possíveis benefícios e custos associados a esse instrumento financeiro. Na segunda, apresenta-se a classificação dos riscos associados ao hipotecado e ao credor.
2.1 DEFINIÇÃO DE HIPOTECA REVERSA: BENEFÍCIOS E CUSTOS
A hipoteca reversa é uma modalidade de empréstimo em que o devedor fornece como garantia o imóvel do qual é proprietário. A depender do programa, o recurso recebido pode ter uso tanto condicionado a uma finalidade específica quanto para o que melhor convier ao hipotecado. Há quatro maneiras de se receber o recurso do empréstimo.
Na primeira, o devedor pode obtê-lo em montante único, tal como um pecúlio.
Na segunda, há pagamentos mensais regulares que funcionariam como um modo de complementação de renda e aposentadoria.
Na terceira, abre-se uma linha de crédito para o proprietário do imóvel. Tal como um cheque especial ou um cartão de crédito, o beneficiário o usa se e quando quiser.
Por fim, é possível estabelecer uma combinação das modalidades anteriores.
Distintamente da convencional, a hipoteca reversa desobriga o hipotecado dos pagamentos regulares para a quitação da dívida. Ao contrário, os pagamentos do principal e dos juros deste empréstimo somente se concretizam em caso de falecimento do proprietário, venda do imóvel ou mudança definitiva de endereço por parte do devedor. Na ocorrência de alguma dessas eventualidades, toda a dívida deve ser quitada. Entretanto, em diversos países que adotaram o sistema de hipoteca reversa é comum observarem-se garantias jurídicas em que o montante a se pagar nunca supera o valor total da propriedade.
O montante devido cresce com o tempo por inexistir quitação sequer parcial da dívida antes que o proprietário se mude, faleça ou venda o imóvel. A contrapartida da hipoteca reversa se dá pela redução da riqueza imobiliária líquida do devedor. Este mantém seu ativo imobiliário, mas sobre seu valor bruto deve-se descontar o principal e os juros da dívida contraída.
Os produtos de hipoteca reversa são usualmente focados para proprietários de imóveis em idade avançada. É usual observarem-se limites etários mínimos de 60 anos ou mais para se qualificar a esse tipo de empréstimo.
Dois fatores se destacam entre os que influenciam o valor disponível de recursos para empréstimo. Primeiramente, como é comum a quitação da dívida em decorrência do falecimento do hipotecado, o valor disponível é uma função crescente da idade do devedor, dado que a duração estimada do empréstimo se reduz com seus anos de vida.
Por fim, a casa como garantia do empréstimo torna o montante disponível pela hipoteca reversa diretamente proporcional ao valor do imóvel.
A comparação entre a hipoteca convencional e a reversa permite melhor compreensão das características dessa nova modalidade de produto. Em relação à convencional, o propósito do empréstimo é a compra de um imóvel ou seu refinanciamento. No momento da efetivação do contrato, o devedor detém pouco ou nenhum ativo em relação ao seu imóvel. Com o passar do tempo, os pagamentos se efetuam, a dívida diminui e o ativo imobiliário líquido aumenta. Ao final da hipoteca, a dívida termina e passa a deter um ativo imobiliário substancial. Em suma, trata-se de um programa de empréstimo em que a dívida cai e o patrimônio líquido aumenta ao longo do tempo.
Por sua vez, a hipoteca reversa apresenta características opostas. O objetivo do empréstimo é dar liquidez aos ativos imobilizados de pessoas idosas de modo que possam complementar sua renda mediante o uso da hipoteca reversa. No momento de efetivação do contrato, o devedor tem riqueza acumulada na forma de imóvel, o qual é dado como garantia do empréstimo. Com o passar do tempo, o devedor passa a receber pagamentos do credor; portanto, sua dívida aumenta, e o valor do ativo líquido acumulado em imóvel se reduz, dado que do valor bruto do imóvel se deve deduzir o total acumulado em juros, principal e despesas administrativas. Nesse sentido, ao final da hipoteca reversa, o valor líquido acumulado em imóvel tende a ficar substancialmente reduzido ou até mesmo a se anular. Em conclusão, a hipoteca reversa, ao contrário da convencional, é um programa de empréstimo em que a dívida cresce e o ativo diminui.
Conhecidas as características básicas da hipoteca reversa, resta saber quais seriam as vantagens e desvantagens a ela associadas do ponto de vista privado do devedor e do credor, assim como na ótica governamental. Preferiu-se expor o item correlato referente aos riscos da hipoteca reversa em uma subseção à parte devido à maior complexidade do tema (MITCHELL; PIGGOTT, 2004).
Na perspectiva do devedor, a vantagem da hipoteca reversa consiste em ampliar os rendimentos por meio do imóvel sem a necessidade de vendê-lo ou alugá-lo, ou seja, o ativo ilíquido transforma-se em fonte adicional de recursos mesmo que o devedor ainda resida em sua casa; fato impossível de se concretizar sem esse instrumento financeiro. Essa característica é de particular importância para famílias com baixa renda, mas que detêm patrimônio razoável no imóvel em que residem, porque se cria a oportunidade de incremento em seu potencial de consumo.
Em outras palavras, por meio da hipoteca reversa, a acumulação de ativos na forma da casa própria durante a fase laboral pode trazer frutos no momento da aposentadoria não somente na forma da posse de uma residência permanente, mas também como instrumento de complementação de renda.
O uso da hipoteca reversa, entretanto, traz alguns custos ao hipotecado. No que tange à relação com seus herdeiros, o uso da hipoteca reversa implica a redução substancial do valor líquido do imóvel ao fim do contrato, isto é, o valor de mercado descontado dos juros, principal e custos administrativos da hipoteca reversa. Isso significa que o montante de herança deixado aos descendentes sofrerá diminuição expressiva. Portanto, antes de aderir a um plano de hipoteca de reversa, o devedor deve levar em consideração o montante e a modalidade de herança que pretende deixar.
No que diz respeito ao setor público, o devedor também deve ter muita precaução com o marco regulatório da hipoteca reversa. Dois aspectos se destacam. Em primeiro lugar, a depender do tratamento tributário dado à hipoteca reversa, o retorno obtido pode se reduzir muito. Em segundo lugar, apesar de os benefícios de aposentadoria e pensão no Brasil independerem do recebimento de outras rendas, várias transferências governamentais são condicionadas a baixos rendimentos. Nesse sentido, uma família de baixa renda que venha a aderir a um programa de hipoteca reversa pode ter benefícios como a Lei Orgânica de Assistência Social (Loas) ou o Bolsa Família cancelados em função do maior montante de recursos obtidos.
A experiência internacional indica que os produtos de hipoteca reversa são muito complexos. O uso inapropriado de produtos, ainda que desenvolvidos no intuito de melhor atender às expectativas dos consumidores, gera custos de difícil recuperação. Em casos extremos, por exemplo, poderia levar à perda da casa do hipotecado.
Por fim, o candidato a uma hipoteca reversa deve sempre ponderar acerca da alternativa de vender o imóvel onde reside e se mudar para outra propriedade de menor valor. É certo que nesta opção perde-se a possibilidade de continuar a morar no imóvel que se esforçou para obter ou que serviu de residência para gerações anteriores da família. De fato, o desejo de permanecer na propriedade constitui uma das grandes motivações da hipoteca reversa, mas de acordo com as circunstâncias, pode não ser a escolha apropriada.
Em relação ao credor, o ponto positivo é a criação de um novo mercado com capacidade de geração de excedentes de troca. Entretanto, o desenvolvimento dos negócios depende da criação de um marco regulatório por duas razões. Em primeiro lugar, a ausência de características regulatórias bem definidas levará a disputas judiciais que tornarão a atividade extremamente onerosa. Em segundo lugar, o marco legal terá que definir as especificidades dos títulos de dívida que financiarão o mercado de hipoteca reversa. Junto a isso, faz-se necessário o surgimento de mercado de seguros específico para hipoteca reversa capaz de abarcar os riscos inerentes a este produto.
Os benefícios para o conjunto da sociedade e para o setor público adviriam de quatro fontes. Em primeiro lugar, a hipoteca reversa constitui mecanismo natural de alavancar o consumo dos idosos. Muitas pessoas em idade avançada detêm grande parte de sua riqueza financeira na forma de imóveis. Dadas as características atuais do mercado imobiliário brasileiro, esse patrimônio acumulado é ilíquido caso se faça a opção por continuar a residir nele. A hipoteca reversa torna o ativo imobiliário mais semelhante a outros ativos financeiros convencionais de renda fixa ou variável, porque a propriedade do imóvel onde se reside geraria, além do benefício da casa própria, potencial de geração de renda futura.
O segundo benefício seria a redução do passivo atuarial dos regimes de previdência gerenciados pelo setor público. O envelhecimento populacional é uma realidade universal. As taxas de fecundidade e mortalidade declinam e, portanto, geram uma população cada vez mais idosa e com expectativas de vida crescentes. Ademais, apesar de o Brasil ainda ser um país jovem, o total da despesa previdenciária como proporção do PIB se situa em 12%, deveras alto para uma nação jovem. Isso torna o quadro mais preocupante para o Brasil porque o acelerado processo de envelhecimento tende a tornar esse dispêndio maior. Uma forma de aliviar o peso das aposentadorias e pensões nas contas públicas é mediante o aumento da utilização de fontes de financiamento privadas e a hipoteca reversa constitui umas das modalidades capazes de cumprir esse papel.
O terceiro benefício seria mitigar a pressão sobre o orçamento familiar dos gastos com cuidado dos idosos. Há circunstâncias em que a pensão é insuficiente para a cobertura dos gastos com saúde e cuidados pessoais. A família se vê na necessidade de despoupar ou realocar seu consumo em direção ao atendimento de seus membros mais velhos. A hipoteca reversa é uma forma de pagar esses custos adicionais sem a necessidade de se desfazer do patrimônio de modo imediato. Nesse sentido, os filhos se deparam com um tradeoff entre menor herança, mas maior alívio sobre o orçamento doméstico presente. O quarto benefício seria que a hipoteca reversa é uma opção adicional para políticas de financiamento habitacional, uma vez que todas as condições para o seu bom funcionamento estejam presentes.
O setor público, entretanto, se deparará com custos inerentes ao surgimento de um mercado de hipoteca reversa. Em primeiro lugar, o desenvolvimento desse mercado necessita de um marco regulatório bem consolidado que dê clareza aos hipotecados e credores dos seus direitos e deveres. Caso contrário, a existência de diversas disputas judiciais retirará a confiança que o público deposita nesse instrumento financeiro. Contudo, a credibilidade entre as partes envolvidas é condição necessária ao surgimento de um mercado de ativos de longa duração e que envolvem patrimônio que a maioria da família não somente levou anos para adquirir, mas onde também estabeleceram laços afetivos com seus antepassados e descendentes. Natural que a consolidação desse marco regulatório trará consigo o ônus administrativo decorrente da contratação de equipe para regular e fiscalizar as hipotecas reversas.
O segundo ponto referente ao setor público, o qual pode se transformar em um item de atrito entre os entes da federação, é o tratamento tributário a se dar a um imóvel hipotecado de modo reverso. Por exemplo, nas atuais circunstâncias incide o Imposto sobre Transmissão de Bens e Direitos Inter Vivos (ITBI) sobre a venda do imóvel, imposto de competência municipal. Caso se venha a considerar a hipoteca reversa como uma fonte de renda, pode-se estabelecer a isenção do ITBI nessa transação e a incidência exclusiva do imposto de renda (IR), cuja competência é federal. A definição precisa do tratamento tributário não somente amenizará as disputas entre municípios e a União, como também é parte integrante para redução de custos, o que permitirá o surgimento do mercado de hipoteca reversa.
2.2 RISCOS DA HIPOTECA REVERSA
Em virtude de seu perfil de empréstimo de longo prazo, a hipoteca reversa apresenta um conjunto de riscos tanto para credores como para hipotecados que se deve levar em consideração para melhor compreensão do funcionamento desse mercado. O desenvolvimento e consolidação das hipotecas reversas dependem do bom gerenciamento desses riscos. Nesse sentido, esta subseção apresentará a composição dos fatores de risco associados às partes envolvidas. Elenca-se na sequência o conjunto dos riscos inerentes aos programas de hipoteca reversa.
a) Risco de descasamento entre ativo e passivo
Este é um dos pontos mais complexos na regulação e criação dos mercados de hipoteca reversa. Dado que a hipoteca reversa finda, em várias circunstâncias, com o falecimento do devedor, trata-se de uma modalidade de ativo não somente de longo prazo, mas de duração incerta. Há, portanto, um risco natural de o principal e os juros da dívida acumulada superarem o valor de venda do imóvel. É necessário o surgimento de um marco regulatório que defina quem assume o risco na ocorrência de desvalorização inesperada do imóvel: o credor, o devedor e seus herdeiros, compartilhamento entre hipotecado e hipotecante, ou se o risco será terceirizado para algum segurador. Uma solução alternativa seria limitar o valor máximo da hipoteca reversa a um percentual do valor do imóvel, de modo que a probabilidade da ocorrência de descolamento entre ativo e passivo ficasse bastante reduzida. A insegurança jurídica sobre esse ponto é elemento limitante, ou até mesmo impeditivo, do funcionamento desse mercado. A discussão subsequente sobre os demais fatores de risco sofre influência do risco de descasamento.
b) Risco de longevidade
Quanto mais tempo vive o hipotecado, maior é a probabilidade de ocorrência do risco de descasamento. Esse risco é potencializado quanto maior for a diferença entre a taxa de juros da hipoteca e a taxa de crescimento do preço do imóvel.
De modo semelhante, quanto maior a sobrevida do hipotecado maior será o tempo que o credor levará para receber o valor do empréstimo. Esse risco pode atenuar-se substancialmente por meio de uma diversificação da carteira em que a duração superior do empréstimo de quem vive mais se compensa pela menor duração de quem vive menos. Entretanto, o mecanismo de seleção adversa pode alterar esse resultado caso as pessoas mais saudáveis resolvam contratar hipotecas reversas mais intensamente que as de pouca saúde.
c) Risco da taxa de juros
A taxa de juros sofre oscilação frequente ao longo do tempo em função da orientação da política monetária. Esse risco incide tanto sobre os contratos pré quanto pós-fixados. Por se tratar de um empréstimo de longo prazo e como os juros se capitalizam, pequenas alterações na taxa de juros podem ter grande influência sobre o total da dívida acumulada. Esse efeito pode ter pouca repercussão em caso de contratos pré-fixados. No entanto, como a taxa de juros já se definiu previamente, o credor tem rentabilidade reduzida em caso de aumento dos juros, enquanto o devedor perde a oportunidade de acumular menor dívida em caso de queda. Por sua vez, em contratos com juros variáveis, credores e devedores evitam esse problema, mas ficam sem saber o valor da trajetória futura da dívida, variável que se determina de antemão em um contrato de juros pré-fixado.
d ) Risco de flutuações no nível geral de preços dos imóveis
Em caso de desvalorização geral dos imóveis, o risco de descasamento se amplia. Do mesmo modo, o montante de herança planejada pelo hipotecado se reduz. A possibilidade de diversificação desse risco é muito limitada, porque atinge o mercado como um todo de modo indiscriminado. Pode-se atenuá-lo por meio de dispersão da carteira com ampla distribuição tanto geográfica quanto pelo tipo de residência. A relevância desse risco também advém do fato de o valor inicial da hipoteca depender da expectativa de evolução do preço dos imóveis. Percepções equivocadas quanto à evolução futura do preço das residências podem levar a problemas de solvência e recuperação de crédito no momento de liquidação da hipoteca reversa, em caso de desvalorização dos imóveis. Por sua vez, na hipótese de apreciação, o volume total dos empréstimos atingirá valor aquém do potencial de mercado.
e) Risco de flutuações no preço específico do imóvel hipotecado Ainda que o nível geral de preços de residências evolua dentro do esperado, há o risco de os imóveis objetos de uma carteira de hipoteca reversa sofrerem variação de preços distinta da geral. Esse risco é mais suscetível à diversificação mediante a dispersão geográfica e por modalidade de residências. Entretanto, o perigo moral (moral hazard) pode induzir comportamento mais displicente dos hipotecados. Nesse sentido, garantir aos herdeiros e ao devedor a possibilidade de receber o valor do imóvel descontado dos juros, do principal e da despesa administrativa do empréstimo tende a atenuar o perigo moral. Esses agentes sabem que receberão quantia mais elevada quanto mais valorizado estiver seu imóvel.
f ) Risco de criação de mercado
Como as hipotecas reversas inexistem no Brasil, haverá custo expressivo de divulgação do produto a um público que usualmente permanece cético a inovações financeiras. Em especial por se tratar de um programa de longa duração e de valor elevado para a família. Ademais, levará tempo para se descobrirem os melhores métodos de administração e venda desses produtos. Esses fatores junto com a pequena escala inicial do mercado devem tornar os custos administrativos médios elevados. Naturalmente tudo isso consome tempo e dinheiro e existe, portanto, o risco de o produto não alcançar sucesso de mercado, acarretando a perda dos recursos investidos.
g) Risco de falência do credor
Este é um risco contra o qual se confronta o hipotecado. Caso o empréstimo seja na forma de montante único, o risco deixa de existir porque o devedor já haveria recebido todos os recursos. Porém, para os empréstimos de prazo determinado ou vitalício, cessarão os fluxos de recebimento. Tal risco pode ser dirimido caso haja um mercado secundário que funcione de forma a incentivar a entrada de novos credores. É válido ressaltar que no Brasil somente os títulos públicos contam com um mercado secundário bem consolidado.
h) Risco de complexidade do produto
Nos países onde já se implantou a hipoteca reversa, há queixas referentes à dificuldade que os idosos têm para compreender o produto. Esse risco pode levar a dois problemas. O mercado pode não se desenvolver em sua plenitude porque os potenciais clientes não conseguem entendê-lo e se sentem inseguros em aderir aos programas. Em segundo lugar, produtos complexos criam a possibilidade de cobrança de taxas de administração muito acima dos padrões de mercado, assim como aumentam as chances de o hipotecado aderir a um plano que não seja o mais apropriado às suas necessidades.
i) Risco tributário
Deve ser instituído marco regulatório para definir se a hipoteca reversa é uma venda de imóvel ou renda recebida a partir dele. Caso não haja essa definição, o risco de bitributação (por exemplo, no caso do IR e do ITBI) é expressivo ao se criar a possibilidade de se cobrarem impostos sobre os recursos periodicamente recebidos como renda e, posteriormente na liquidação do empréstimo, sobre a venda do imóvel. A depender da definição do tratamento tributário, a rentabilidade do programa pode se reduzir de tal magnitude que os incentivos à adesão se tornam insignificantes. Ao contrário, caso se isentem os recursos recebidos de tributação de renda e também se deduzam esses valores do total devido aos impostos sobre propriedade imobiliária, potencializam-se os incentivos de uso da hipoteca reversa.
j) Risco de suspensão de benefícios assistenciais
Caso venha a se instituir o programa de hipoteca reversa no Brasil, existe a possibilidade de os recursos recebidos se incluírem no cálculo da renda familiar e implicarem cancelamento de benefícios, como Bolsa Família ou Loas. Este pode ser um fator inibidor do oferecimento de hipotecas reversas às camadas de rendas inferiores da população.
l) Risco de liquidez
Pela natureza do empréstimo, a hipoteca reversa cria, do ponto de vista do credor, ativo de longo prazo de recebimento e passivo em que parte do pagamento ocorre no curto prazo. Uma forma de garantir liquidez a esses títulos se daria pela criação de um mercado secundário para hipoteca reversa ou pela instituição de algum agente que garantisse a recompra desses títulos. Como no Brasil somente os títulos públicos contam com um mercado secundário bem consolidado, haverá dificuldade em atenuar o risco de liquidez. A ausência de liquidez limita o desenvolvimento do mercado, porque impede que o credor venda seus títulos hipotecários a alguma instituição e com os recursos obtidos forneça crédito a outras hipotecas reversas. Isso não apenas limita o volume de crédito, como também sua oferta mais escassa se refletirá nos maiores custos das hipotecas
m) Risco judicial Esse risco enfatiza a necessidade de definição de marco regulatório para a criação do mercado de hipoteca reversa. Como o imóvel é a garantia do empréstimo e a liquidação deste pode-se dar somente em função do falecimento do hipotecado, o credor necessita de confiança jurídica de que poderá executar o imóvel sem passar por disputas judiciais com os herdeiros. Caso os custos judiciais envolvidos sejam de elevada monta, reduzem-se expressivamente os incentivos ao oferecimento desse tipo de crédito hipotecário. Devido à magnitude e à natureza dos riscos envolvidos, as condições prévias necessárias para o surgimento de mercado de hipoteca reversa seriam a definição de marco regulatório e a existência de um mercado segurador. Portanto, o setor público é peça fundamental para o desenvolvimento de um mercado para hipoteca reversa. A ação pública pode limitar-se à criação de um marco regulatório ou ir além, como fornecedor de seguro.
3 DIMENSIONAMENTO DO MERCADO POTENCIAL DA HIPOTECA REVERSA NO BRASIL
Esta seção visa analisar alguns números referentes ao potencial de implementação da estrutura de hipotecas reversas no Brasil. Para tanto, foram utilizados os dados da Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios (Pnad) do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) de 2006 para examinar algumas das características do estoque residencial e do fluxo de renda da população idosa no Brasil. A Pnad de 2006 não possui informações sobre os preços dos imóveis, mas sim, sobre o valor do aluguel ou da prestação mensal, caso o imóvel não seja próprio. Dessa forma, elaborou-se um modelo de preços hedônicos para estimar o valor do aluguel de todos os imóveis, sejam eles próprios ou em outra condição de ocupação. O modelo hedônico consiste em averiguar, por meio da técnica de análise de regressão, quanto os indivíduos estão dispostos a pagar por atributo de uma residência. Precisamente, a regressão estimada tinha como variável dependente o valor do aluguel. As variáveis independentes são: tipo de domicílio (apartamento, casa etc.); material predominante nas paredes externas (alvenaria, madeira etc.); material do telhado (telha, laje etc.); número de cômodos, número de banheiros, existência de água encanada, coleta de esgoto, coleta de lixo e provisão de energia elétrica; localização do domicílio em área urbana ou rural, assim como em qual estado e região metropolitana (RM) – São Paulo, Rio de Janeiro, Recife, Salvador etc. As últimas variáveis foram adicionadas com o intuito de capturar os efeitos fixos relacionados a uma RM e outras características não inclusas nas variáveis listadas anteriormente. O modelo hedônico só considerou os imóveis localizados nas RMs do Brasil e, portanto, todas as estatísticas apresentadas nesta seção são referentes a imóveis e pessoas nelas situadas.
Vários modelos hedônicos foram estimados e escolheu-se aquele com maior ajuste aos dados (isto é, utilizou-se a técnica stepwise regression, selecionando o modelo com a maior estatística R2 ). Com posse da propensão a pagar por cada atributo das residências alugadas, estipulou-se o valor do aluguel para as residências próprias, com pagamento de prestações e nas demais situações. Isto porque a técnica de regressão permite imputar valores de aluguel para residências que não são alugadas a partir dos coeficientes estimados no modelo de regressão. Em suma, a partir do modelo hedônico, obteve-se o valor do aluguel estimado para imóveis que não são alugados.
A partir do aluguel estimado, utilizou-se a hipótese de que o valor do aluguel do imóvel varia entre 0,3% e 0,7% do valor do imóvel.3 Como resultado, obteve-se o valor do imóvel para os domicílios das RMs brasileiras. Os dados relatados nas tabelas a seguir incorporam os passos descritos. Por meio desses cálculos, procurou-se definir três conjuntos de dados que são necessários para averiguar o potencial do mercado de hipotecas reversas no Brasil.
Em primeiro lugar, para haver hipoteca reversa é necessário que o idoso seja proprietário do imóvel onde mora. Em segundo lugar, precisa-se conhecer o valor desses imóveis. Por fim, se o imóvel serve de residência somente para os idosos ou se é coabitado pelos filhos. Neste último caso, como a residência serve de moradia para gerações mais novas, a realização de hipoteca reversa fica limitada, porque a família pode vir a perder a propriedade do imóvel em função do falecimento do idoso.
A tabela 1 mostra algumas estatísticas relacionadas ao mercado imobiliário das RMs brasileiras: o percentual dos domicílios próprios, alugados, financiados e em outra categoria (em geral, domicílios cedidos por terceiros). De acordo com esta tabela, 77% da população habitam em domicílios próprios, enquanto 3% pagam prestação e 11% alugam as residências. Por sua vez, 8% da população residem em domicílios classificados em outras situações. Idade e titularidade do imóvel possuem uma relação clara. Quanto mais idoso (ou idosa) for o chefe de família, maior a chance de encontrarmos um imóvel próprio. Por exemplo, 85% dos domicílios com chefes de família idosos (com 60 anos ou mais) possuem seus próprios imóveis, enquanto cerca de 68% das famílias cujos chefes detêm menos de 40 anos possuem imóveis próprios. Por outro lado, quanto mais jovem o chefe de família, menor a presença de imóveis próprios. Essa é uma estatística relevante porque demonstra razoável potencial de surgimento de mercado de hipotecas reversas, dado que mais de 4 em cada 5 chefes de família idosos são donos do imóvel onde moram
O segundo ponto relevante, após identificar a quantidade de imóveis próprios pertencentes a idosos, é a estimativa do seu valor de mercado. A partir da desagregação dos dados por faixa etária, nota-se que a população de faixa etária mais elevada possui imóveis de maior valor de mercado, de acordo com as estimativas obtidas a partir dos dados da Pnad de 2006.
A mesma tendência é observada para o caso da renda familiar: famílias com chefes idosos possuem renda superior a outras famílias. Portanto, como mostram os dados da tabela 2, há uma correlação positiva entre valor do imóvel, maior faixa etária e maior renda familiar.
A faixa de renda da população idosa (acima de 60 anos) também condiciona a capacidade de adquirir um imóvel de maior valor. De acordo com os dados da tabela 3, famílias com chefe de família idoso com renda mensal de até 2 salários mínimos (SM) possuem um imóvel com um valor de aproximadamente R$ 38 mil em média. Estima-se que há mais de 900 mil famílias nessa situação. Por sua vez, famílias de idosos com renda mensal superior a 10 SMs possuem um imóvel com valor em torno de R$ 170 mil. Há pouco mais de 70 mil famílias em tais condições.
Por meio dos dados da tabela 4, percebe-se uma forma alternativa de averiguar a relação entre valor do imóvel e renda das famílias (dos chefes de famílias com idade superior a 60 anos). É possível ver que 41,9% dos imóveis dos idosos no Brasil estão em posse de famílias com renda mensal inferior a 2 SMs e classificados como de baixo valor comercial (menos de R$ 40 mil). No outro extremo, 2,3% dos imóveis pertencem a famílias com mais de 10 SMs de renda mensal e apresentam valor superior a R$ 80 mil.
As famílias cujos chefes são idosos podem variar muito de composição. É factível encontrar famílias com a presença de um só idoso; representadas por casais de idosos; com um idoso e membros não-idosos (com idade inferior a 60 anos, podendo ser filhos, parente e/ou outros membros) e com casais de idosos e membros não-idosos. A maioria das famílias com chefe idoso é de casais de idosos (32% do total) que possuem uma renda familiar de R$ 1.800 mensais e valor médio do imóvel de R$ 57 mil. O idoso chefe de família possui menor renda domiciliar, mas imóveis com maior valor de mercado, uma vez que é possível maior acumulação de riqueza. De maneira geral, os dados tabulados mostram que os idosos possuem uma riqueza imobiliária superior às das outras famílias brasileiras. Os idosos possuem mais imóveis e imóveis de maior valor. Existem mais de 70 mil famílias de idosos com imóveis com alto valor de mercado, o que poderia ser transformado em renda via estrutura de hipoteca reversa.
4 COMPARAÇÃO INTERNACIONAL DE HIPOTECAS REVERSAS
Nesta seção se compararão os casos de hipotecas reversas em quatro países: Estados Unidos, Espanha, Austrália e Reino Unido. Ainda que menos significativo, há registros de negócios similares em países como Canadá, Dinamarca, Holanda, Finlândia, Japão, Noruega e Suécia. Não se abordarão estas últimas experiências neste artigo. Ao final de cada estudo de caso se realizará uma análise acerca de como a experiência nessas outras nações pode servir para o aperfeiçoamento da estruturação de mercados de hipotecas reversas no Brasil. Uma observação a se levar em consideração nesta seção é que embora haja características comuns compartilhadas entre as diversas modalidades de hipoteca reversa, há produtos com particularidades que somente se encontram em um país. Em outras palavras, como em qualquer mercado, as hipotecas reversas possuem propriedades semelhantes nas distintas nações, mas a diversidade de produtos é expressiva.
4.1 HIPOTECA REVERSA NOS ESTADOS UNIDOS
Há três tipos de hipoteca reversa nos Estados Unidos: as de propósito único, as que recebem seguro do governo federal, conhecidas como Home Equity Conversion Mortgages (HECM), e as totalmente privadas, voltadas para residências de maior valor (AMERICAN ASSOCIATION OF RETIRED PERSONS, 2005). Como se observa pelo próprio nome, os recursos obtidos pelas hipotecas reversas de propósito único têm uso condicionado a um objetivo específico, como reforma da casa ou pagamento dos impostos devidos, e são concedidos na forma de montante único. Essas hipotecas tendem a ser as mais baratas do mercado estadunidense e são geralmente ofertadas por agências de governos estaduais e municipais. Por esse motivo, há muitas regiões que não apresentam esse produto. De modo análogo, as regras variam bastante de acordo com a localidade. Há também agências que não concedem hipoteca para proprietários de maior renda.
As hipotecas reversas do tipo HECM são as únicas com seguro do governo federal, o qual é administrado pela Federal Housing Administration (FHA) (U.S. DEPARTMENT OF HOUSING AND URBAN DEVELOPMENT, 2003). O hipotecado pode utilizar os recursos obtidos nesses empréstimos na forma que bem entender. Entre os critérios de elegibilidade aos HECM, listam-se a idade mínima de 62 anos, o fato de o proprietário usar a casa sujeita à hipoteca como residência principal e de esta estar totalmente quitada e, por fim, a necessidade de discutir a hipoteca reversa em uma agência de aconselhamento credenciada pelo Departamento do Desenvolvimento Urbano e Residencial (HUD). Este último requisito surgiu para dar ciência aos hipotecados acerca da complexidade do produto e das consequências de seu uso sobre a herança familiar
A interferência do governo federal diz respeito ao seguro, pois são as empresas privadas que oferecem hipoteca reversa. O objetivo do seguro é dar cobertura aos dois principais riscos envolvidos na hipoteca reversa. Do ponto de vista do hipotecado, o risco de falência do credor é coberto, porque o seguro garante que o devedor receberá todos os recursos prometidos a ele. Do ponto de vista do credor, o risco de descasamento entre ativo e passivo se cobre, porque caso o valor da venda do imóvel seja insuficiente para pagar o total devido, então, o seguro pagará a diferença.
As hipotecas reversas totalmente patrocinadas pelo setor privado são voltadas para residências de maior valor, dado que o HECM limita a quantia de empréstimo ao preço mediano da residência na localidade, cujo valor se determina pelo HUD. Desse modo, permite-se ao proprietário obter empréstimo maior, entretanto, os juros cobrados costumam ser mais altos e não há garantia de seguro contra o risco de descasamento entre ativo e passivo e o de falência do credor.
O ensinamento que o caso americano pode dar ao Brasil é que o crescimento do mercado de hipotecas reversas somente ocorreu após o seguro estabelecido pelo HECM, pois esse mercado se caracteriza pela grande quantidade de riscos a ele inerentes. Nos Estados Unidos, o principal segurador é governamental. Para o caso brasileiro, há de se calcular detalhadamente os custos dos riscos envolvidos, a possibilidade de surgimento de mercado segurador privado e, caso se opte pelo seguro estatal, é necessário orçar o montante de passivos contingentes, ou seja, possíveis esqueletos futuros, que podem surgir dessa operação.
4.2 HIPOTECA REVERSA NA ESPANHA
As hipotecas reversas na Espanha ainda passam por um processo de regulamentação com discussões legislativas acerca das características do produto. Por esse motivo, os grandes bancos do país ainda não oferecem hipotecas reversas, mas há modalidades oferecidas por instituições financeiras menores. A falta de uma regulamentação bem definida desestimula o mercado, porque ainda está por se determinar o tratamento tributário e qual das partes assumirá o risco de falência do credor e de descasamento entre ativo e passivo.
De maneira geral, predomina a ideia de tratamento tributário favorável ao se isentar tanto os recursos recebidos do IR e também a dedução no valor do imóvel dos valores recebidos da hipoteca reversa para o pagamento de impostos sobre propriedade.
Na Espanha existem três produtos que liberam os ativos imobilizados na forma de residência para geração de renda em idade avançada: a hipoteca reversa, a hipoteca pensão e a moradia pensão (GONZÁLEZ, 2006). Em todos eles, o limite etário costuma rondar os 70 anos.
A hipoteca reversa na Espanha segue moldes parecidos com as hipotecas reversas totalmente privadas dos Estados Unidos. A obtenção do empréstimo não se condiciona a um uso específico. Porém, como não há um seguro público como o HECM, essas hipotecas também se destinam a pessoas de menor renda e de menor patrimônio imobiliário.
A hipoteca pensão consiste na subscrição de um crédito hipotecário sobre a residência e com os recursos obtidos haveria a compra de uma pensão vitalícia em uma seguradora. Trata-se de dois negócios distintos: o crédito hipotecário e a pensão. O principal problema se refere ao tratamento fiscal porque se tributa a renda proveniente da hipoteca pensão.
A moradia pensão consiste na venda da residência em troca do recebimento de uma pensão vitalícia. O antigo dono perde a propriedade ainda que mantenha sua posse até seu falecimento. As entidades que realizam essa atividade solicitam aos futuros herdeiros que formalizem sua conformidade prévia com o negócio. A renda proveniente da moradia pensão também é tributada.
Observa-se, a partir do caso espanhol, a necessidade de um marco regulatório consolidado e da definição do tratamento tributário para o desenvolvimento do mercado de hipotecas reversas.
4.3 HIPOTECA REVERSA NA AUSTRÁLIA
Na Austrália, apesar da existência do produto, ainda não se desenvolveu um marco regulatório específico para hipotecas reversas (AUSTRALIAN SECURITIES & INVESTIMENTS COMISSION, 2005). Na maioria das circunstâncias, aplica-se o Código de Crédito ao Consumidor, que apresenta vários casos omissos em relação à hipoteca reversa. Em decorrência da ausência de marco regulatório, registram-se casos de propaganda enganosa de credores de hipoteca reversa e produtos similares. O setor atualmente passa por um processo de autorregulação.
Não há regulação própria para o risco de descasamento de ativos e passivos, mas é comum observarem-se credores que assumem contratualmente esse risco. Por essa razão, a hipoteca reversa na Austrália costuma se limitar à metade do valor da residência. Tal exemplo mostra a importância da regulação do mercado de hipoteca para o instrumento gerar o nível de renda apropriado para a população idosa.
Atualmente existem dois produtos com características próximas àquelas analisadas neste estudo: hipoteca reversa e reversão de residência.(4 )Há também o produto chamado hipoteca de apreciação compartilhada. Para efeitos desse estudo, não se considera como algo similar à hipoteca reversa por se destinar a não-idosos que compram sua primeira casa.
A hipoteca reversa segue padrões similares aos de outros países, porém se disponibiliza para pessoas a partir de 55 anos. Não há seguro para risco de descasamento ativo-passivo e usualmente, como frisado, o credor assume contratualmente esse risco. Por essa razão, o limite da hipoteca reversa costuma ficar entre 20% e 50% do valor do imóvel.
O produto de reversão de residência consiste na venda da casa com um abatimento expressivo sobre o preço de mercado. O preço da reversão de residência costuma ser entre 35% e 60% do valor de mercado do imóvel. Esse desconto se torna possível, porque se permite ao vendedor morar na casa até seu falecimento ou mudança definitiva de endereço. Em alguns arranjos o título de propriedade se repassa ao credor, enquanto em outros permanece com o hipotecado.
As hipotecas reversas no Brasil podem se beneficiar do conhecimento de algumas particularidades australianas. Distinto do caso americano em que se optou pelo tratamento do risco de descasamento entre ativo e passivo com a criação de um seguro estatal, a abordagem australiana à questão se fez mediante a limitação do volume a se obter de empréstimo por meio da hipoteca reversa. O aspecto negativo é que o crédito e o mercado poderiam ser maiores sem esses limites, porém, positivamente, diminui-se a necessidade de intervenção estatal com seu potencial de gerar distorções no mercado e de criar passivos contingentes.
De modo análogo, os programas de reversão de residência também permitem o surgimento de produtos que dão liquidez a ativos imobiliários sem maior necessidade de intervenção estatal. No entanto, uma grande lição do caso australiano é que, mesmo que se opte por um modelo de pouca intervenção estatal, a ausência de marco regulatório com direitos de propriedade bem definidos é um empecilho à consolidação e à confiança no mercado.
Por fim, outro impedimento ao desenvolvimento do mercado de hipotecas reversas na Austrália é que seu uso impede potenciais usuários de se qualificarem a programas da previdência e assistência social. Isso pode ser um problema no Brasil, caso se opte por ofertar hipotecas reversas para pessoas de baixa renda que percam o acesso a programas como Bolsa Família ou Loas.
4.4 HIPOTECA REVERSA NO REINO UNIDO
No Reino Unido, o marco regulatório é bem consolidado com a normatização e fiscalização realizadas pela Financial Services Authority (FSA), algo como a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) no Brasil. Os produtos são oferecidos pelo setor privado, mas não há seguro público tal como os HECM, que dominam o mercado estadunidense.
O caso britânico situa-se, portanto, numa linha intermediária entre, de um lado, as experiências da Austrália e da Espanha, e, de outro, o exemplo dos Estados Unidos. Naqueles os produtos são oferecidos pelo setor privado, mas com grandes lacunas de regulação e fiscalização. Nos Estados Unidos, apesar de não haver estatização das hipotecas reversas, a interferência do setor público é significativa, seja pelas hipotecas reversas de propósito único disponibilizadas por governos estaduais e locais, seja pelo HECM que, embora ofertado pelo setor privado, recebe seguro estatal. No Reino Unido, os negócios são totalmente privados e o papel do Estado se limita à definição de marco regulatório e fiscalização.
Assim como na Austrália, o mercado britânico conta com a hipoteca reversa e a reversão de residência para fornecer liquidez a ativos imobiliários. No Reino Unido, os produtos são oferecidos para pessoas com mais de 50 anos. Podem-se receber osrecursos na forma de montante único ou em pagamentos mensais regulares, mas não há registro de linha de crédito.
Há diversos tipos de hipotecas reversas muito similares às dos outros países, mas duas delas são particulares à Grã-Bretanha. A primeira é a hipoteca reversa somente com pagamento de juros. Nessa modalidade, o hipotecado recebe o empréstimo na forma de montante único, contudo, os juros se pagam mensalmente ao credor sobre o valor do principal da dívida. A amortização do principal se dá somente com a venda da casa ou falecimento do hipotecado. A segunda modalidade é a hipoteca reversa de reembolso fixo, em que credor e hipotecado combinam, na assinatura do contrato, o valor que se pagará ao credor para quitação da dívida, em caso de falecimento ou mudança do devedor. Este é o único pagamento a se fazer pelo hipotecado. Os valores desse empréstimo se recebem na forma de montante único.
Não há regulação sobre quem deve assumir o risco de descasamento entre ativo e passivo das hipotecas reversas, entretanto, na prática de mercado, a maioria dos credores costuma oferecer em seus produtos a garantia de que o valor da dívida nunca ultrapassará o da venda final do imóvel.
Os produtos de reversão de residência seguem traços semelhantes aos dos outros países, ou seja, venda antecipada da casa com desconto sobre o preço de mercado. Contudo, o antigo proprietário, apesar de perder a propriedade do imóvel, mantém a posse e continua a residir até seu falecimento ou mudança. O valor da venda antecipada costuma ficar entre 35% e 60% do valor corrente do imóvel. A idade mínima desses produtos é usualmente superior aos da hipoteca reversa. Também é possível a venda de uma fração do imóvel. Neste caso, o valor será dividido entre as partes de acordo com a participação de cada um.
O exemplo britânico se demonstra como uma boa experiência a se seguir no Brasil. A interferência estatal é marcante na definição de regras, fiscalização e esclarecimento do produto. Esse tipo de atuação, se bem feita, permite o desenvolvimento do mercado de modo mais rápido e eficiente, porque fornece segurança e confiança a credores e hipotecados acerca das regras que se devem seguir. Por sua vez, o estado não oferece o produto, o que minimiza a criação de peso-morto, em função das distorções causadas pela intervenção estatal, e de passivos contingentes no setor público que, porventura, surjam em decorrência de má gestão. Ademais, dadas as restrições fiscais que se impõem à economia brasileira, o uso de recursos públicos para dar sustentação ao surgimento de hipotecas reversas pode tornar infactível o surgimento do mercado. Uma ação estatal em um potencial mercado de hipotecas reversas somente pode ser realizada após uma análise de custo-benefício, com a avaliação de usos alternativos dos recursos públicos.
Cabe também destacar, no caso britânico, a política de esclarecimento do produto. Em seu sítio de internet, a FSA, autoridade pública que regula as hipotecas reversas e outros produtos financeiros, disponibiliza textos e informações de modo claro e sucinto, inclusive com cartilhas específicas sobre cada produto que regula.
O exemplo britânico se demonstra como uma boa experiência a se seguir no Brasil. A interferência estatal é marcante na definição de regras, fiscalização e esclarecimento do produto. Esse tipo de atuação, se bem feita, permite o desenvolvimento do mercado de modo mais rápido e eficiente, porque fornece segurança e confiança a credores e hipotecados acerca das regras que se devem seguir.
Por sua vez, o estado não oferece o produto, o que minimiza a criação de peso-morto, em função das distorções causadas pela intervenção estatal, e de passivos contingentes no setor público que, porventura, surjam em decorrência de má gestão. Ademais, dadas as restrições fiscais que se impõem à economia brasileira, o uso de recursos públicos para dar sustentação ao surgimento de hipotecas reversas pode tornar infactível o surgimento do mercado. Uma ação estatal em um potencial mercado de hipotecas reversas somente pode ser realizada após uma análise de custo-benefício, com a avaliação de usos alternativos dos recursos públicos.
Cabe também destacar, no caso britânico, a política de esclarecimento do produto. Em seu sítio de internet, a FSA, autoridade pública que regula as hipotecas reversas e outros produtos financeiros, disponibiliza textos e informações de modo claro e sucinto, inclusive com cartilhas específicas sobre cada produto que regula
5 CONDIÇÕES PARA IMPLEMENTAÇÃO DE MERCADOS DE HIPOTECA REVERSA NO BRASIL
O propósito desta seção é descrever as condições capazes de permitir a operação eficiente do mercado de hipoteca reversa no Brasil. Muitas delas são de difícil implementação. É, portanto, provável que as hipotecas reversas surjam no Brasil antes da consolidação definitiva de todos os elementos elencados. Entretanto, são pontos que necessitam ser aprofundados no processo de amadurecimento desse mercado.
Um dos impedimentos para a consolidação do mercado hipotecário no Brasil é a preferência dos créditos trabalhistas e tributários sobre os demais. Em virtude dessas restrições legais, o uso de hipotecas para financiamento de veículos e imóveis é substituído, em várias ocasiões, pela alienação fiduciária.
Nessa modalidade, o hipotecado transferiria a propriedade do imóvel para o credor, mas manteria a posse até seu falecimento ou mudança definitiva. Em troca, passaria a receber um aluguel mensal como forma de pagamento ou, alternativamente, poderia receber de pronto o valor do imóvel em montante único com os devidos descontos decorrentes do tempo estimado de espera e dos juros que o credor deixará de obter. Como a propriedade do imóvel se repassa ao credor, não há como o hipotecado vendê-lo. Em outras palavras, trata-se do produto nos moldes de reversão de residência tal como ocorre na Austrália, na Espanha e no Reino Unido.
Certamente a modalidade de reversão de residência é bem menos flexível que a hipoteca reversa, dado que o hipotecado já vende todo o imóvel ou uma fração do mesmo. Trata-se de uma operação complexa também para o credor, porque ele assume a titularidade do imóvel, mas a posse vitalícia se mantém com o proprietário anterior. Entretanto, restrições de diversas naturezas usualmente levam à criação de produtos mais rígidos.
Isso deixa claro que o surgimento das hipotecas reversas no Brasil, assim como em qualquer lugar, exige marcos regulatórios e tributários bem definidos. A insegurança jurídica por parte do credor não criará oferta desse produto, porque não haverá clareza quanto à recuperação do montante emprestado acrescido dos juros. De modo análogo, a perspectiva de o hipotecado ter de abandonar sua casa já com idade avançada, caso a dívida fique alta, não estimulará a demanda pelas hipotecas reversas. Em outras palavras, as regras devem estar claras e bem definidas para o surgimento de um ambiente propício ao desenvolvimento desse tipo de negócio, em especial, ao se levar em consideração o valor individual das operações envolvidas, seu longo tempo de maturação e os laços emocionais que se estabelecem com o imóvel onde se residiu por grande parte da vida.
O tratamento tributário a se dar às hipotecas reversas pode servir tanto como fator de estímulo quanto de retração ao desenvolvimento do produto. Na Espanha, o tratamento tributário ainda está por se definir, mas se procura incentivar as hipotecas reversas duplamente. Em primeiro lugar, porque se propõe a isentar os recursos recebidos do IR. Em segundo, porque nos impostos sobre propriedade se deduziriam os valores recebidos da hipoteca reversa do valor do imóvel. Por sua vez, nos Estados Unidos ainda há debate se as hipotecas reversas devem tributar como venda de imóvel ou como renda obtida pelo proprietário. Essa incerteza desestimula o desenvolvimento dos mercados, contudo, o pior cenário para as hipotecas reversas do ponto de vista fiscal seria criar bitributação, ao se taxar tanto como venda do imóvel quanto como renda obtida pelo hipotecado. Em resumo, o setor público terá um papel fundamental na consolidação desse mercado em função das regras jurídicas e tributárias que vier a definir e dos respectivos incentivos que gerarão.
Outrossim, o papel do setor público no fomento às hipotecas reversas nem sempre se limita à criação de um marco regulatório e tributário que permita o desenvolvimento mais adequado dos negócios. O principal risco associado à hipoteca reversa é o fato de a dívida acumulada superar o valor do imóvel. Como visto anteriormente, esse risco afeta tanto os credores, por se criar a possibilidade de não verem todo seu capital recuperado, como os hipotecados, por passarem a dever mais que o patrimônio dado como garantia.
Há duas formas para a ação pública tratar a ocorrência desse sinistro. Podem-se criar limites máximos para o valor a se conceder nas hipotecas reversas, em função do preço do imóvel dado como garantia (ou de alguma projeção do preço futuro do imóvel), ou estimular seguros focados em hipotecas reversas. Contudo, observa-se, pela experiência internacional, que em muitas circunstâncias o setor privado não apresenta interesse na provisão dessa modalidade de seguro. Por exemplo, nos Estados Unidos, o mercado de hipotecas reversas somente se consolidou após a criação do HECM pelo HUD. Conforme relatado anteriormente, o HECM é um seguro estatal em que se paga ao credor a diferença entre o valor da dívida e o da venda do imóvel, caso este seja inferior àquele.
Há de se averiguar as condições para a criação de seguro público, caso se perceba no Brasil a inviabilidade do surgimento de mercado de seguros privados para hipoteca reversa e, também, se a ausência de seguro for um limitador ao desenvolvimento das hipotecas reversas. Dada a necessidade de equilíbrio das contas públicas, há de se realizar minuciosos estudos com mensuração dos impactos orçamentários, definição de prêmios e surgimento de passivos contingentes em decorrência da assunção desses riscos. Dadas as restrições, a solução ótima possível é limitar o percentual do valor do imóvel que se pode dar como garantia de hipoteca reversa. Operação que aconteceria em uma esfera puramente privada sem a interferência de um seguro estatal.
Ao se considerar que os credores no Brasil se acostumaram à alta liquidez das aplicações financeiras, o aparecimento de mercado secundário e de finanças estruturadas para hipotecas reversas em muito auxiliaria seu desenvolvimento. O produto, além de seu alto risco, é de baixa liquidez. Não se trata de condição necessária, mas o aparecimento de fundos de investimento com finanças estruturadas para hipoteca reversa, que dessem liquidez aos produtos, reduziria a resistência ao fornecimento de crédito. Isso ocorreria em consequência de dois motivos: por tornar o mercado mais líquido e por permitir que pequenos investidores apliquem seus recursos em uma fração de um conjunto de hipotecas reversas, não mais associando univocamente cada hipoteca reversa a um único credor.
Tal como nos demais mercados de crédito, a hipoteca reversa também se sujeita à seleção adversa. Há, naturalmente, o risco de se selecionar os hipotecados mais longevos. De modo análogo, o uso de tábuas gerais de mortalidade tem o potencial de apontar o perfil de sobrevivência distinto dos usuários de hipoteca reversa. Em outras palavras, mesmo que se abstraia dos problemas de seleção adversa, o cálculo dos passivos atuariais associado à hipoteca reversa apresentará vieses em decorrência do uso de tábuas de mortalidade inapropriadas. Nesse sentido, o desenvolvimento de tábuas de mortalidade específicas para os distintos clientes potenciais minimiza o risco dos problemas gerados pela assimetria de informação, assim como permite reduzir a tendenciosidade do cálculo atuarial.
Ao se considerar a hipoteca reversa como um empréstimo de longo prazo em que se dá a residência como garantia, faz-se necessária uma boa estimativa tanto do valor atual da casa como de sua perspectiva de valorização até a data esperada de quitação da dívida. Isso indica a necessidade de criação de um banco de dados imobiliário para se construir estimativas de preços das residências e adoção de técnicas que projetem a valorização esperada. A prática seria semelhante ao mercado segurador de veículos e à cobrança do Imposto sobre a Propriedade de Veículos Automotores (IPVA), em que é usual se tomar como referência o valor do automóvel calculado pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe).
Em relação às condições de demanda pelas hipotecas reversas, há de se averiguar o interesse dos idosos em obtê-las. O principal empecilho seria a vontade de deixar herança para os filhos e/ou parentes. Similarmente, o uso de hipoteca reversa tende a ser menos provável em residências onde pais e filhos (ou parentes) coabitem. Nessa situação é comum os filhos garantirem um fluxo de consumo maior para os pais na expectativa de receber o imóvel como herança. Com base nessas premissas, é desejável que a família esteja bem informada acerca das particularidades do contrato de hipoteca reversa.
6 CONSIDERAÇÕES FINAIS
O desenvolvimento do mercado de hipoteca reversa no Brasil apresenta potenciais de ganhos em diversos aspectos. Do ponto de vista habitacional, aumenta-se a probabilidade de os idosos manterem residência nos imóveis que adquiram e, portanto, atenua os problemas de moradia para essa faixa etária. Na perspectiva macroeconômica, ao dar liquidez a ativos imobiliários, amplia-se o potencial de consumo de um segmento da população que detém expressiva parcela de seus ativos em forma ilíquida. Na ótica das contas públicas e das políticas sociais, aumenta-se a provisão privada de renda para pessoas em idade avançada, o que significa complementação da aposentadoria sem a necessidade de recorrer aos recursos públicos. Fato relevante para uma sociedade que passa por acelerado processo de envelhecimento populacional e em que o pagamento de aposentadorias e pensões já consome significativa proporção do orçamento público. Do ponto de vista da política de crédito, é uma oportunidade de gerar um novo produto relacionado ao financiamento habitacional.
Dado que no Brasil, mais de quatro em cada cinco chefes de família com mais de 60 anos residem em imóvel próprio, o potencial das hipotecas reversas é considerável. Como o produto ainda inexiste no país, a experiência internacional permite constatar quais modalidades organizacionais seriam mais adequadas a nossa realidade. Experiências de estruturas unificadas de regulação, como o FSA, do Reino Unido, apresentam maior eficiência e eficácia que estruturas fragmentadas como a estadunidense.
De modo análogo, devido à necessidade de controle de gastos correntes do setor público e ao interesse em se evitar a acumulação de passivos contingenciais, também seria uma boa prática que o papel desempenhado pelo Estado se limitasse ao estabelecimento de uma estrutura regulatória e fiscalizadora.
O setor privado ofereceria o produto, mas a atuação estatal em fiscalização e regulação é fundamental, em virtude da dificuldade que o público apresenta em compreender o produto e pela existência de situações de perda de patrimônio por parte dos hipotecados, circunstância que acaba com toda a confiança necessária ao estabelecimento de mercados.
A grande lição a se retirar é que o desenvolvimento sadio deste mercado depende da existência de marco regulatório que forneça às partes envolvidas segurança jurídica quanto aos direitos e deveres de credores e hipotecados.
REFERÊNCIAS
AMERICAN ASSOCIATION OF RETIRED PERSONS. Home made money: a consumer’s guide to reverse mortgage. 2005. 46p.
AUSTRALIAN SECURITIES & INVESTMENTS COMMISSION. Equity release products. Nov. 2005 (Report, n. 59).
GONZÁLEZ, H. R. Hipoteca inversa y figuras afines. Madrid: Portal Mayores, Informes (2006) Portal Mayores, n. 49.
MITCHELL, O. S.; PIGGOTT, J. Unlocking housing equity in Japan. 2004 (NBER Working Paper, n. W10340).
U.S. DEPARTMENT OF HOUSING AND URBAN DEVELOPMENT. Refinancing premium, national loan limit, and long term care premium waiver for FHA’s HECM Program. 2003. 87p.