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Janice Yau Garton é associada sênior da equipe Real Estate, com sede no escritório da DLA Piper em Hong Kong.
A China está incentivando o investimento em imóveis para idosos, ao enfrentar uma crise demográfica iminente, oferecendo incentivos fiscais e outros benefícios para atrair investidores estrangeiros. As regras, no entanto, são complexas e os potenciais investidores precisarão estruturar seus negócios com cuidado para tirar vantagem.
Após quase quatro décadas de sua política de filho único, a China enfrenta uma escassez de famílias capazes de cuidar de seus parentes idosos. A taxa anual de nascimentos caiu de 18,2 por 1.000 pessoas em 1980 para 12,9 em 2015, segundo o Banco Mundial, resultando no chamado fenômeno “4-2-1”, em que uma criança cuida de dois pais e quatro avós.
Ao mesmo tempo, as pessoas estão vivendo mais. Os 220 milhões de habitantes da China com mais de 60 anos agora representam 16,3% de sua população total, contra 10,3% em 2000. Até 2020, esse número chegará a 248 milhões, equivalente à população total atual da Alemanha, França e Reino Unido juntos. Até 2050, a China terá 437 milhões de pessoas com mais de 60 anos, mais do que a população total projetada nos Estados Unidos.
O suprimento atual de unidades habitacionais para idosos na China é mínimo e a maioria é fornecida pelo governo. Em 2012, havia instalações para apenas um milhão em toda a China - cobrindo menos de 0,5% da população de 220 milhões de idosos. Isso contrasta com os EUA, onde 7% da população com mais de 55 anos mora em residências para idosos.
Claramente, há uma lacuna significativa entre demanda e oferta. Do ponto de vista da construção, as estimativas sugerem que a China precisará de mais 4 a 5 milhões de camas de idosos até 2020, o que equivale a cerca de 100 a 182 milhões de metros quadrados.
Embora os membros da geração mais jovem sejam menos capazes de cuidar de seus pais e avós, o aumento da renda significa que os serviços de terceiros agora são relativamente acessíveis.
Incentivo do Estado
O governo chinês, sempre sensível a questões que podem contribuir para o colapso da harmonia social, está incentivando o investimento doméstico e estrangeiro em residências para idosos.
A Lei de Proteção dos Direitos e Interesses dos Idosos introduziu várias políticas preferenciais em relação à eletricidade, terras e impostos, destinadas a apoiar a criação de instituições de assistência social para idosos. Agora são permitidas hipotecas reversas, e as aposentadorias básicas e subsídios para idosos estão entrando em vigor.
Significativamente, a atualização de 2015 do Catálogo da China para a Orientação das Indústrias de Investimento Estrangeiro classifica as instituições de assistência a idosos (“ICE”) como um setor “incentivado”. Isso significa que o governo chinês está buscando ativamente investimentos estrangeiros nesse setor e permite que investidores estrangeiros operem agora através de uma entidade totalmente estrangeira ("WFOE"), em vez de através de uma joint venture, conforme exigido pela maioria dos ativos imobiliários. Os investidores estrangeiros podem usufruir de certos benefícios, como incentivos fiscais, custos mais baratos da terra, procedimentos simplificados de aprovação ou outros termos favoráveis ao investimento nesse setor.
Na prática, no entanto, os investidores estrangeiros podem ter restrições na administração de uma empresa de habitação sênior em alguns locais. Por exemplo, no momento em que escrevo, Xangai exige que investidores estrangeiros se aproximem do mercado por meio de uma joint venture chinesa-estrangeira, mesmo que as ECIs possam ser estabelecidas como WFOEs na Zona de Livre Comércio de Xangai.
Incentivos
Os direitos de uso da terra foram fortalecidos, mas os investidores estrangeiros ainda enfrentam inúmeras restrições no desenvolvimento de terras na China. Por exemplo, investidores estrangeiros não podem solicitar uma licença para operar uma ECI até que uma instalação concluída tenha sido garantida. Portanto, diferentemente do setor de logística, onde investidores estrangeiros podem adquirir e desenvolver terrenos para uso próprio, é quase impossível para um ICE investido estrangeiro se engajar na aquisição e desenvolvimento de terrenos.
As orientações mais recentes sobre o uso da terra fecham algumas brechas no setor de atendimento a idosos. No passado, investidores privados e estrangeiros contavam com a prestação de serviços de assistência a idosos como forma de desenvolver projetos imobiliários. Para garantir que o ICE aprovado seja realmente usado para a finalidade a que se destina, existem restrições na construção de cada sala de estar (limitada a 40 metros quadrados), e os governos locais não têm permissão para aprovar alterações subsequentes no zoneamento do uso da terra ou no espaço físico índices.
As ECIs investidas no exterior terão o mesmo tratamento preferencial concedido às ECIs privadas domésticas, incluindo isenção ou redução de impostos e encargos administrativos.
Todas as taxas referentes a eletricidade, água, gás e calor devem ser cobradas de acordo com as cobradas das residências, e as autoridades locais são incentivadas a oferecer descontos de taxas administrativas.
Os serviços de assistência a idosos prestados por proprietários privados estão isentos de imposto comercial, e a transferência de propriedade de edifícios ou direitos de uso da terra durante a reestruturação de uma ICE está isenta de imposto sobre valor agregado e imposto comercial.
Os governos locais também devem direcionar uma parte de seus fundos para o atendimento a idosos. O Ministério de Assuntos Civis e o governo local devem usar mais de 50% (60% para Xangai) do fundo de assistência social arrecadado com a venda de loterias para empresas de assistência a idosos e aumentar a porcentagem de forma incremental à medida que a população idosa aumenta. Entre os fundos a serem dispensados, os alocados para a promoção do investimento privado não devem ser inferiores a 30%. Os fundos também podem ser usados para apoiar projetos privados de assistência a idosos.
Estruturação
Apesar do incentivo ao investimento no setor de atendimento a idosos descrito no Catálogo de Orientação para as Indústrias de Investimento Estrangeiro, os investidores estrangeiros ainda precisarão entrar em uma joint venture chinesa-estrangeira para obter a licença necessária em alguns locais.
Os investidores estrangeiros podem optar por abordar o mercado de assistência a idosos através dos seguintes modelos.
Empresa imobiliária de investimento estrangeiro
Os investidores estrangeiros podem participar de habitações seniores como empresa imobiliária, especialmente durante o estágio inicial de desenvolvimento. Não há restrições quanto às empresas imobiliárias investidas no exterior que obtenham direitos de uso da terra para terras não desenvolvidas. Uma vez concluído o desenvolvimento, o ECI pode ser alugado para um operador de terceiros. Se, no entanto, a empresa com investimento estrangeiro desejar operar os negócios da ECI, precisará expandir seu escopo de negócios e obter a permissão e licença necessárias.
ICE de investimento estrangeiro
Como um setor incentivado, os investidores estrangeiros em imóveis de alto padrão podem estabelecer uma joint venture chinesa-estrangeira ECI. Os investidores podem optar por terceirizar a operação do ECI para um operador experiente ou contratar funcionários para operar o ECI por conta própria.
Empreendimento conjunto com instituições de seguros
As instituições de seguros se beneficiam do apoio estatal a investimentos em instituições médicas e no setor de assistência a idosos. Tirar proveito do seguro de saúde a montante, seguro de manutenção e seguro de assistência a idosos, capital suficiente e recursos para os clientes podem promover o desenvolvimento da indústria habitacional sênior a jusante e tornar esse desenvolvimento sustentável.
Parceria pública Privada
Apenas neste ano, o Ministério de Assuntos Civis comprometeu-se a apoiar a participação de investidores privados (incluindo investidores estrangeiros) no desenvolvimento de serviços de assistência a idosos por meio do modelo de parceria público-privada. O Ministério também incentivou o modelo de construção-operação-transferência (“BOT”), enquanto as ECIs do setor público são incentivadas a envolver os participantes do setor privado por meio de contratação, operações associadas, joint ventures de ações e cooperação geral. Onde apropriado, as agências governamentais também são incentivadas a adquirir serviços de prestadores de serviços privados de assistência a idosos, e empresas públicas estão sendo incentivadas a converter seus resorts, centros de treinamento, albergues e casas de repouso em agências de atendimento a idosos.
Franquias
Os investidores estrangeiros também são incentivados a aumentar o investimento em assistência a idosos, desenvolver franquias e cultivar marcas de assistência a idosos de qualidade na China. Os investidores estrangeiros também podem participar da privatização e reestruturação de ECIs públicas. Até agora, poucos regulamentos podem ser mencionados em detalhes.
A longa e sinuosa estrada
Por muito tempo dominado por instituições de capital aberto e ainda subfinanciado significativamente, os recentes movimentos legislativos do governo chinês representam uma grande oportunidade para investidores privados e estrangeiros no mercado imobiliário da China. Embora tenha sido emitida recentemente uma ampla gama de regras e regulamentos de suporte, os investidores estrangeiros precisarão navegar com cuidado por essas novas mudanças de política.